• Magasiner son assureur au bon moment

Il n’est pas profitable de magasiner sa police d’assurance toutes les années parce que les assureurs gardent un registre de leurs soumissions et après un certain temps ils ne vous feront même plus de soumission. Il est donc préférable de faire le marché au 2-3 ans. Si vous avez établi une bonne relation avec votre courtier d’assurance, vous devriez discuter avec lui du meilleur moment et demander une copie des soumissions qu’il obtient des assureurs. Certaines compagnies d’assurance offrent aussi l’option de geler votre prime pour deux ans, cela est très intéressant parce que cela vous garantit qu’il n’y aura pas d’augmentation même si vous avez des réclamations. De plus, si vous prenez l’option 2 ans, parfois l’assureur peut répartir les paiements mensuellement sans frais.

• Faire affaire avec un courtier d’assurance spécialisé dans la copropriété

Un courtier qui a une bonne clientèle de syndicat de copropriétés travaillera avec un grand nombre de compagnies d’assurance et il est donc en mesure d’obtenir plus de soumissions et d’avoir des prix plus compétitifs. De plus, il pourra mieux vous conseiller en cas de réclamation ou de problèmes entre copropriétaires en plus de vous proposer une couverture complète.

• Réviser vos couvertures

Avoir le bon montant de couverture est probablement une des plus importantes responsabilités du conseil d’administration d’un syndicat de copropriété. Vous devriez faire faire une évaluation du coût de reconstruction de votre à chaque 5 ans. La meilleure couverture ne vous sera d’aucune utilité si vous avez un mauvais montant d’assurance. Une fois l’évaluation en main, vous pouvez prendre une décision éclairée et basée sur un avis professionnel. Certains syndicats ont des montants de couverture trop élevés et peuvent donc diminuer leurs primes en baissant la limite.
Pour diminuer la prime, vous pouvez aussi augmenter vos franchises. Un syndicat de quelques dizaines d’unités ne devrait pas avoir une franchise de moins de 2500$ et avoir un coussin financier suffisant pour la payer en cas de réclamation. Il n’est pas recommandé de faire des réclamations en bas de ce montant parce que votre assureur augmentera votre prime et dans le pire des scénarios ne renouvellera votre police.

• Faire de la prévention

Il est possible pour un conseil d’administration de faire de la prévention afin d’éviter les sinistres. Une politique de remplacement des chauffe-eaux après15 ans, une inspection du toit de façon régulière ou l’installation de robinet pour les laveuses sont autant de moyens de réduire le risque de dégât d’eau et incidemment la prime d’assurance. Vous pouvez aussi poster à chaque copropriétaire quelques conseils de prévention ou en discuter lors des assemblées de copropriétés.
Le conseil d’administration doit faire une gestion avisée de sa police en collaboration avec son courtier d’assurance afin de minimiser les coûts et être bien pcouvert. Cela permet d’éviter les problèmes et de protéger l’actif de tous les copropriétaires.

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- Assurer des syndicats de copropriétés n’est pas profitable

Pour chaque dollar de prime payé par les syndicats de condo, les compagnies d’assurance en versaient plus d’un en réclamation. Tous les assureurs calculent leur rentabilité par le ratio prime payé et montant des réclamations. Si après quelques années, ce ratio est toujours au-dessus d’un certain pourcentage, ils doivent agir afin d’atteindre la rentabilité. Cela a été le cas avec les syndicats de copropriétés. Les primes étant toujours à la baisse à cause de la compétition, nous nous sommes rendus à un point où les assureurs ne faisaient plus d’argent et présentement il y a un réajustement des tarifs afin qu’ils reflètent mieux le risque.

- Certaines constructions étaient déficientes et propices aux dégâts d’eau.

Lors du boom du début des années 2000, plusieurs entrepreneurs ont été tentés de ce lancer dans la construction de copropriétés parce que les unités se vendaient rapidement et qu’il était possible de faire des profits substantiels. Cependant, les entrepreneurs n’étaient pas toujours qualifiés ou de bonne foi et dans plusieurs cas, les copropriétés ont d’importants vices de construction ou de conception qui rendent ces immeubles très propices aux réclamations. Certains assurés ont aussi fait beaucoup de petites réclamations et se sont servis de leur police d’assurance comme d’un contrat d’entretien où l’assureur était appelé pour chaque débordement de toilette. Ces facteurs ont eu pour effet d’augmenter les réclamations et de rendre ce secteur non rentable.  

Quelles sont les conditions du marché actuel ?

Présentement, la plupart des assureurs continuent d’assurer des syndicats, mais il y a des augmentations moyennes de 5-10% annuellement sur les renouvellements. De plus, les primes en nouvelles affaires ont beaucoup augmenté et deux syndicats peuvent donc avoir une prime très différente avec le même assureur selon la période où ils ont souscrit leurs contrats.

Certaines compagnies d’assurance comme Axa Assurances ont décidé d’augmenter de plus de 20% les copropriétés de plus grande envergure pour redresser leur porte-feuille, mais dans certains cas même avec une majoration de cette ampleur, cela reste la meilleure option parce que personne ne veut augmenter son nombre de clients dans ce segment.

Je reviendrai dans un prochain billet sur les façons pour un conseil d’administration d’obtenir une prime compétitive.

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