- Assurer des syndicats de copropriétés n’est pas profitable

Pour chaque dollar de prime payé par les syndicats de condo, les compagnies d’assurance en versaient plus d’un en réclamation. Tous les assureurs calculent leur rentabilité par le ratio prime payé et montant des réclamations. Si après quelques années, ce ratio est toujours au-dessus d’un certain pourcentage, ils doivent agir afin d’atteindre la rentabilité. Cela a été le cas avec les syndicats de copropriétés. Les primes étant toujours à la baisse à cause de la compétition, nous nous sommes rendus à un point où les assureurs ne faisaient plus d’argent et présentement il y a un réajustement des tarifs afin qu’ils reflètent mieux le risque.

- Certaines constructions étaient déficientes et propices aux dégâts d’eau.

Lors du boom du début des années 2000, plusieurs entrepreneurs ont été tentés de ce lancer dans la construction de copropriétés parce que les unités se vendaient rapidement et qu’il était possible de faire des profits substantiels. Cependant, les entrepreneurs n’étaient pas toujours qualifiés ou de bonne foi et dans plusieurs cas, les copropriétés ont d’importants vices de construction ou de conception qui rendent ces immeubles très propices aux réclamations. Certains assurés ont aussi fait beaucoup de petites réclamations et se sont servis de leur police d’assurance comme d’un contrat d’entretien où l’assureur était appelé pour chaque débordement de toilette. Ces facteurs ont eu pour effet d’augmenter les réclamations et de rendre ce secteur non rentable.  

Quelles sont les conditions du marché actuel ?

Présentement, la plupart des assureurs continuent d’assurer des syndicats, mais il y a des augmentations moyennes de 5-10% annuellement sur les renouvellements. De plus, les primes en nouvelles affaires ont beaucoup augmenté et deux syndicats peuvent donc avoir une prime très différente avec le même assureur selon la période où ils ont souscrit leurs contrats.

Certaines compagnies d’assurance comme Axa Assurances ont décidé d’augmenter de plus de 20% les copropriétés de plus grande envergure pour redresser leur porte-feuille, mais dans certains cas même avec une majoration de cette ampleur, cela reste la meilleure option parce que personne ne veut augmenter son nombre de clients dans ce segment.

Je reviendrai dans un prochain billet sur les façons pour un conseil d’administration d’obtenir une prime compétitive.

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Or ce marché dur commence à ressembler de plus en plus au Yéti, tout le monde en parle, mais personne ne l’a vu! Sans être aussi compétitif qu’il y a quelques années, nous ne voyons pas de hausse de prime aussi importante qu’envisagé et même encore des diminutions substantielles pour certains assurés.

Alors pourquoi les primes ne montent-elles pas ? Je vais tenter quelques explications : avec l’augmentation des moyens informatiques, les assureurs sont capables d’isoler précisément les secteurs non rentables de leurs portes-feuilles. Ils n’ont donc plus besoin d’augmenter leurs taux de façon large pour atteindre la rentabilité.  Au lieu de couper à la tronçonneuse, ils peuvent faire des interventions chirurgicales dans certains segments d’affaires. Un exemple est le marché des syndicats de condo qui est de plus en plus difficile parce que les assureurs ont à peu près tous perdu de l’argent à cause des dégâts d’eau. La plupart ont donc revu leurs souscriptions et certains territoires ou types de construction ont connu des hausses substantielles tandis que d’autres n’ont presque pas été touchés.

De plus, nous pouvons aussi voir que malgré que certaines compagnies d’assurance perdent de l’argent, d’autres assureurs majeurs comme Desjardins ou Axa n’ont pas franchi la ligne rouge. Alors, il est plutôt hasardeux pour les autres assureurs d’augmenter leurs primes en sachant que les plus gros joueurs sur le marché ne suivront pas. Les assureurs qui augmenteraient leur prime sans que les autres le fassent verraient leur volume fondre comme neige au soleil particulièrement dans un marché canadien encore dominé par les courtiers d’assurance.

En conclusion, il n’est pas impossible que nous ayons des augmentations dans les prochaines années. Certains facteurs comme le coût de réassurance pourraient avoir un effet sur les primes. Mais à court terme, il semble que tout le monde reste sur ces positions et surveille le Yéti !

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